某税务局关于房地产行业企业所得税征管的调研报告

　　21世纪初，房地产行业发展迅猛，但由于该行业具有销售周期长、核算复杂等特点，在企业所得税征管过程中逐渐暴露出一些问题。本文通过对当前房地产行业企业所得税征管中存在的问题进行分析，探讨对策建议，以求进一步提升房地产行业的企业所得税征管质效。

　　一、存在问题

　　（一）生产流程较复杂，管理有难度

　　房地产作为商品独具的特殊性，决定了房地产行业从最初的项目审核到最后的实际销售等众多环节都需要政府及其多个部门的审批、联动。在此过程中，税务机关要与国土、财政、规划建设、房产管理及银行等相关部门进行信息互通，加之房地产企业具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算难度大等特点，使其收入和税前扣除项目计算受纳税人会计核算健全程度影响较大，给税务机关管理带来不小的挑战。

　　（二）收入费用欠正规，核算有漏洞

　　一是销售不按规定执行。一是预售收入被隐藏。例如账面不能真实反映购房者的预付款收入，企业用自制凭证收取预收房款或定金后存入非基本账户或其他银行卡，达到隐藏收入目的。二是视同销售不确认应税收入。部分企业对此类收入不主动向税务机关申报，被检查或评估发现后再确认收入。三是隐瞒销售收入。成立下属房地产销售公司，利用关联关系转移利润，使主企业少开票或推迟做收入，少缴或推迟缴税。

　　二是费用不按规定计算。一是拆迁补偿费问题。部分采取自行拆迁方式的房地产老旧项目，不能提供拆迁补偿费发票，只能根据拆迁协议和收条入账，成本费用难以核实，成为企业调节利润的手段。二是应当资本化的利息费用化。房地产企业融资多采用民间借贷或向金融机构借款的方式，且普遍存在将利息支出不作区分，全部费用化处理的情况，导致当期财务费用增加，税款减少。三是按工程预算预估开发成本。有的企业工程尚未完工，就以向购房……