国土局干部党课——浅谈土地收储流程及案例探讨

　　一、土地储备制度简介
　　从1996年设立的上海土地发展中心开始，我国的土地储备机构经历了从无到有再到逐步规范的过程，目前全国已经有20xx多个土地储备机构，对土地储备机构的制度规范也同样是逐步的发展和完善。土地储备制度应该来讲是土地招拍挂制度的产物，根据土地管理法规定了“对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地”（这是超有中国特色的“市场制度”，奠定了今天的土地市场格局，也是房地产市场发展繁荣的最重要前提），伴随着招拍挂制度的实施，马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格，只有完成了收储手续的土地才具有招拍挂资格，因此土地储备制度应运而生。
　　那么手续完备储备土地需要哪些条件呢？
　　条件一，储备土地必须是国有建设用地。我国土地按所有权来说分为国有土地和集体土地，按利用类型来说可答题分为建设用地和非建设用地（包括农用地、未利用地）。在自然资源系统有个名词全称为“农用地转用与土地征收”，这是非国有建设用地变为国有建设用地必须的一环，需要经过省级人民政府或国务院审批（根据《土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。）
　　条件二，储备土地的使用权必须在地方政府手中。在“农转征”环节中，土地需要经过或“征”或“转”、或二者并行，转，指的是土地用途的转变，把农用地和未利用地转为建设用地。征，指的是征收，把集体所有权土地变成国有土地。举例而言，集体非建设用地转为国有建设用地，就需要集体土地征为国有，即征收；同时需要非建设用地转为建设用地，即转用，这就要“即征又转”；“只征不转”（集体土地转为村庄建设用地，如农民建房就是标准只转不征）；“只转不征”（改变土地的权属性质，土地所有权……