一、旅游投资的特点与理念
旅游项目投资，与其他产业的投资有较大的产业差异，这是由旅游产业及旅游产品的特殊性决定的。
1、旅游产品及产业的特殊性
旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面：
第一，主要资源的政府所有
具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通，称谓旅游产业投资的资源限制。
第二，资源保护与旅游开发的矛盾
生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能闯破坏生态与文物的红灯，这是一个不可动摇的基点。
问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。
第三，旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性
目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必需依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必需由政府进行协调统筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。
旅游项目，无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，职能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度……
旅游项目投资，与其他产业的投资有较大的产业差异，这是由旅游产业及旅游产品的特殊性决定的。
1、旅游产品及产业的特殊性
旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面：
第一，主要资源的政府所有
具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通，称谓旅游产业投资的资源限制。
第二，资源保护与旅游开发的矛盾
生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能闯破坏生态与文物的红灯，这是一个不可动摇的基点。
问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。
第三，旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性
目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必需依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必需由政府进行协调统筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。
旅游项目，无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，职能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度……